מערכת היחסים בין שוכרים למשכירים היוותה מאז ומתמיד כר פורה למחלוקות. דיירים רבים בישראל מגלים במעמד הכניסה לדירה כי הנכס לא פונה כראוי, לא שופץ כמובטח או פשוט נמסר כשהוא מלוכלך ובמצב ירוד מזה שנראה במבט ראשון. במקרים רבים אחרים, בעל הבית מתחמק מאחריות כשנדרשים תיקונים חיוניים. עם זאת, גם בעלי נכסים חווים תסכולים רבים עקב אי עמידה בתנאי החוזה מצד הדיירים. בין אם מדובר באיחור בתשלום דמי השכירות או גרימת נזק לנכס. לכן, זה כלל לא אמור להפתיע שככל ששוק השכירות בישראל ממשיך ומתעצם, כך גם גדל מספר התביעות הנוגעות ליחסי שוכר-משכיר. חשוב שנדע כי גם אם נבחר להגיש תביעה קטנה הפרת חוזה שכירות עשויה לספק בידינו סכום פיצויים נאה. להבדיל מתביעות נזיקין סטנדרטיות, ההליך מהיר, פשוט ונגיש בהרבה. כאן, נבחן באילו מקרים כדאי לבחור באפיק זה, כיצד נבצע אותו בצורה היעילה ביותר ומה חשוב שניקח בחשבון לקראת הצעד.
באילו מקרים מוגשת תביעה קטנה הפרת חוזה שכירות נגד משכירים?
ישנן אינספור סיטואציות שעשויות להוות עילה לתביעה מסוג זה. על פניו, כל הפרה של החוזה שגרמה להפסדים לשוכר או למשכיר עשויה לבסס תביעה קטנה, ככל שסכום הפיצויים הנתבע עומד בתקרה המוגדרת לתביעות קטנות. אלו כמה מהמקרים הנפוצים בהם מוגשת לרוב תביעה קטנה הפרת חוזה שכירות.
מסירת דירה במצב ירוד
אחת התלונות הנפוצות בקרב דיירים, היא קבלת דירה במצב שאינו תואם לזה שהוסכם בחוזה. לרוב, נסובות מחלוקות אלו סביב התחייבויות בעל הבית שלא מולאו כמו איטום הגג, תיקון נזילות, התקנת סורגים או החלפת תריסים. במקרה אחד שנידון בבית המשפט לתביעות קטנות ברחובות, תבע שוכר בעל דירה על אי החלפת תריסי המטבח ותיקון הגג, על אף שהתחייב לעשות כן בהסכם השכירות. השוכר תבע פיצויים על סך 5,000 ₪.
במקרה זה קבע בית המשפט כי המשכיר אכן הפר את תנאי החוזה ופסק לדייר פיצויים ע"ס 3,000 ₪. 2,500 שקל עבור תיקון הגג ו-500 שקל עבור עוגמת הנפש שנגרמה בגין אי החלפת התריסים. כמו כן חויב בעל הבית בהוצאות משפט בסך 250 שקל.
היעדר מתקנים בסיסיים
במקרים רבים אחרים, מגלים הדיירים במעמד הכניסה לדירה כי חסרים מתקנים המהווים חלק בלתי נפרד מצרכי הבסיס בדירת מגורים. במקרים מסוימים תשתיות החשמל לקויות ובאחרות, החיבור לגז אינו פעיל. כך למשל, בית המשפט לתביעות קטנות בקרית גת דן במקרה בו לא היה כלל חיבור לגז לדירה במשך חודשים, זאת על אף שחוזה השכירות קובע במפורש כי הדירה כוללת תנור וכיריים מתפקדים. בית המשפט חייב את המשכיר לפצות את השוכר ב-2,500 ₪ שנאלץ לגור בדירה ללא גז.
אילו רכיבים מכילים הפיצויים בגין תביעה קטנה הפרת חוזה שכירות?
השוכרים רשאים לתבוע לבקש פיצוי כספי בגין מספר עילות, לרבות:
- נזקים בפועל: עלויות שהוחלו עקב צורך בתיקונים, הזמנת בעלי מקצוע או רכישת חלופות למתקנים ושירותים שבעל הנכס אמור היה לספק.
- עוגמת נפש: פיצוי בגין אי הנוחות ועוגמת הנפש שנגרמו ממעשיו או מחדליו של בעל הדירה.
- הוצאות משפט: השוכרים רשאים גם לתבוע הוצאות משפטיות בהם נשאו במהלך ניהול ההליך, לרבות אגרות בית משפט, עלויות חוות דעת מומחים, אובדן שכר עקב הנוכחות בבית המשפט וכל הוצאה אחרת הקשורה ישירות לתביעה.
כיצד על דיירים להיערך להגשת תביעה קטנה בגין הפרת חוזה?
ישנם כמה דגשים שחשוב לבחון היטב לפני שמגישים את התביעה כדי להבטיח שנוכל לקדם אותה ביעילות.
תנאים מקדימים להגשת התביעה
חשוב שנוודא בראש ובראשונה כי יש לנו עילה ראויה לתביעה. יש לבחון היטב את כלל הסעיפים ולוודא כי כל ההבטחות שניתנו על ידי בעל הדירה אכן תועדו בכתב, לרבות אופי התיקונים והמועדים בהם הוא מתחייב לספק אותם. חשוב לתעד כל ליקוי בנכס מיד עם גילויו על ידי צילום, לשמור כל התקשרות מול בעל הבית ולהבטיח שנשמרות כל הקבלות על תיקונים או שירותים שנרכשו עקב מחדלי בעל הבית.
לפני שתובעים – שולחים מכתב התראה
מומלץ לבצע את הצעד הזה על מנת להבהיר לבית המשפט שמוצו כל הצעדים האחרים לפני שבחרו הדיירים לפנות לבית המשפט. במכתב זה יש לפרט את הנושאים, דרישות השוכר ומועד נדרש לטיפול בליקויים.
כיצד מתנהלת התביעה הקטנה בגין הפרת חוזה שכירות?
כשזה מגיע להליך תביעה קטנה הפרת חוזה שכירות אינה שונה מכל נושא תביעה אחר הנידון בבית המשפט לתביעות קטנות. יש לנסח כתב תביעה מנומק היטב, המבסס עילה מלשון החוק ותנאי החוזה המפורשים. יש לצרף את החוזה ואת כלל המסמכים שציינו קודם לכן אל כתב התביעה. ניתן כיום להגיש את טופס התביעה עם כלל המסמכים המצורפים דרך אתר רשות בתי המשפט באופן מקוון ללא כל צורך להגיע לבית המשפט. עם זאת, תמיד ניתן להגיע לבית המשפט לתביעות קטנות ולבצע את ההליך גם באופן פיזי. יש לוודא כי אגרת בתי המשפט משולמת על מנת להבטיח שהתביעה תקודם כראוי.
לאחר הגשת התביעה, ייקבע מועד לדיון. על הנתבע יהיה להציג כתב הגנה תוך תקופה שלא תעלה על 30 יום. מומלץ לעיין בכתב ההגנה על מנת להיערך מראש לטיעוני הנתבע ביום הדיון. במעמד הדיון, יציגו שני הצדדים את טיעוניהם וככל שהדבר רלוונטי, יוצגו ראיות, חוות דעת מומחים ותצהירי עדים. ברוב המקרים, יקבל השופט החלטה באותו היום.
גם משכירים זכאים להגיש תביעות קטנות בגין הפרת חוזה
ככל שהשוכר הפר את תנאי השכירות, זכאי המשכיר להגיש תביעה קטנה בבית המשפט. ההליך זהה לחלוטין לזה שיידרש מהשוכר. מטבע הדברים, אמנם, נסיבות התביעה לרוב שונות בתכלית. ישנם כמה מקרים נפוצים בהם מוגשת תביעה נגד שוכרים בבית המשפט לתביעות קטנות.
אי תשלום דמי שכירות
מדובר בתופעה נפוצה משהיינו מאמינים. שוכרים רבים אינם עומדים בתנאי התשלום, מאחרים במועד התשלום ולעתים אינם משלמים כלל. כך אירע בתיק שניהל בית המשפט לתביעות קטנות בחדרה, במסגרתו הגיש בעל דירה תביעה נגד שוכרים שהפסיקו לשלם שכר דירה וחשבונות חשמל באמצע חוזה השכירות. הדיירים נצטוו לפנות את הנכס, אך השאירו אותו מלוכלך מאוד. בית המשפט פסק לטובת המשכיר, וחייב את השוכרים לשלם דמי שכירות, חשבונות חשמל ופיצויים נוספים עבור ניקיון ותיקונים.
גרימת נזק למושכר
המשכיר זכאי לתבוע גם בגין כל נזק שנגרם לדירה עקב שימוש בלתי סביר של הדיירים בריהוט, במתקנים או ברכיבי המבנה השונים של הנכס.
פיצויים בגין הוצאות נלוות
גם במקרים בהם בעל הנכס נתבע עקב נזקים לצד שלישי, רעש או הפרות סדר מצד הדיירים, זכאי המשכיר לתבוע בבית המשפט לתביעות קטנות.
איך נקדים תרופה למכה?
הדרך היעילה ביותר להתמודד עם הפרות חוזה היא להימנע מהן מלכתחילה. ישנם כמה קווים מנחים שכל עוד דיירים ומשכירים יעמדו בהם, ניתן יהיה למנוע מחלוקות מיותרות.
- לבדוק היטב את הסכם השכירות: לא כדאי לסמוך רק על המילה של בעל הבית. חשוב לבחון לעומק את כלל התנאים לפני החתימה עליו ולוודא שכל ההבטחות מתועדות בכתב בסעיפיו.
- לתעד היטב כל ליקוי: ישנה כל בעיה בנכס? יש לצלם אותה במהירות, לפנות אל בעל הבית בהקדם האפשרי ולתעד היטב את כל ההתקשרות.
- לעשות שימוש בהוראות קבע: כדי להבטיח שלא יחולו איחורים בתשלומי חשבונות ושכר דירה, המהווים את אחת העילות הנפוצות ביותר לתביעה, המדיניות הטובה ביותר תהיה לשלם בהוראת קבע כדי למנוע החמצות מיותרות.
טיפים יעילים לבעלי בתים
גם אם המשכירים הם בצד הנתבע, ישנם כמה צעדים שחשוב להקפיד עליהם כבעלי נכסים כדי להימנע מקרים מצערים שכאלה.
עריכת הסכמי שכירות ברורים וחד משמעיים
על בעלי הדירות לנסח הסכמי שכירות מקיפים המתארים את כל התנאים וההגבלות, לרבות אחריות על תחזוקה וקנסות על אי עמידה בתנאים. בהירות זו תסייע למנוע מחלוקות ותספק מענה ברור לכל מקרה בו מתעוררים חילוקי דעות.
ביצוע בדיקות תחזוקה שוטפות
תחזוקה מתמדת ובדיקות סדירות יכולות לסייע משמעותית לטפל בבעיות כשהן עוד קטנות וגוררות עלויות מזעריות. ככל שהנכס יישמר תקין ובמצב טוב, הסבירות לתלונות דיירים ותביעות משפטיות תפחת.
מענה מהיר לפניות דיירים
חשוב לכל הפחות שניתן לדיירים את התחושה כי ישנו ערוץ תקשורת פתוח ונכונות לפתור בעיות. תקשורת כזו לעתים קרובות מונעת תביעות מיותרות.
יחסים בין שוכר-משכיר בישראל מתאפיינים במתח מובנה. אופי היחסים הללו הופך מחלוקות משפטיות לאירוע שכיח. תביעה קטנה הפרת חוזה שכירות מספקת מענה נוח ונגיש, שאינו דורש כל רקע משפטי, על מנת לזכות בפיצויים ראויים ולמנוע הפרות. כדי להבטיח שהתביעה תנוהל ביעילות ובהצלחה, מומלץ לקבל ליווי ראשוני מגוף המתמחה בתחום שיוכל לסייע בניסוח כתב התביעה והערכת העילה שלך.
